Cara Cek Rumah Second Sebelum Beli (Inspeksi 50 Titik)

Checklist 50 titik inspeksi rumah second

1. Legalitas (10 titik)

• ☐ Sertifikat tanah AJB atau SHM atas nama penjual
• ☐ Tidak ada sengketa (cek BPN setempat)
• ☐ PBG/IMB resmi tersedia
• ☐ SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — wajib untuk bangunan komersial
• ☐ PBB tahun terakhir lunas
• ☐ Tidak ada hutang ke bank (kalau dalam KPR)
• ☐ Status tanah bukan tanah girik atau Letter C (sulit dilanjutkan)
• ☐ KTP & KK penjual sesuai sertifikat
• ☐ Surat persetujuan suami/istri (untuk yang menikah)
• ☐ Surat keterangan tidak sengketa dari kelurahan

2. Struktur (10 titik)

• ☐ Cek retak dinding — diagonal di sudut pintu/jendela = settlement struktur
• ☐ Lantai miring/amblas (test dengan kelereng — bola harus tetap di tempat)
• ☐ Pintu/jendela bisa dibuka-tutup normal (bukan terjepit/longgar)
• ☐ Tidak ada tanda settlement pondasi (pintu/jendela bingkai bergeser)
• ☐ Cek atap dari luar — tidak ada genteng pecah/lepas
• ☐ Plafon tidak melendut atau ada noda kuning (tanda bocor)
• ☐ Dak beton tidak retak struktural (cek dari atas)
• ☐ Kolom & balok tidak ada retak struktural
• ☐ Kalau rumah 2 lantai+, cek kekuatan tangga & railing
• ☐ Kalau ada renovasi/penambahan, cek apakah dilakukan dengan PBG

3. Atap & Dak (5 titik)

• ☐ Naik ke atap (kalau aman) untuk cek kondisi genteng & nok
• ☐ Tanda bocor di plafon (noda kuning, pengelupasan cat)
• ☐ Talang air tidak ada karat/keropos
• ☐ Saluran air keliling rumah tidak tersumbat
• ☐ Dak beton (kalau ada) tidak retak struktural

4. Instalasi air (5 titik)

• ☐ Buka semua kran — tekanan air OK, tidak ada kebocoran
• ☐ Tutup semua kran, cek meter PAM 1 jam — kalau jarum bergerak = ada bocor pipa
• ☐ Floor drain berfungsi (siram air, lihat alirannya)
• ☐ Tidak ada bau jorok dari saluran (trap air masih intact)
• ☐ Heater/water heater berfungsi

5. Instalasi listrik (5 titik)

• ☐ Test semua saklar & lampu
• ☐ Test semua stop kontak dengan tester listrik (cek polaritas + grounding)
• ☐ Cek kapasitas listrik (1.300 VA standar rumah, lebih besar untuk rumah dengan AC banyak)
• ☐ Cek MCB tidak ada yang sering trip
• ☐ Tidak ada kabel terbuka di tembok atau plafon

6. Cat & Finishing (5 titik)

• ☐ Cat tembok tidak mengelupas atau lembap
• ☐ Tidak ada tanda jamur di sudut atau bawah tembok
• ☐ Keramik tidak ada yang popping/lepas
• ☐ Nat keramik tidak banyak yang retak/hilang
• ☐ Pintu & jendela tidak rusak/keropos

7. Eksterior & lingkungan (5 titik)

• ☐ Pagar & gate berfungsi normal
• ☐ Carport/garasi cukup untuk mobil yang Anda punya
• ☐ Drainase keliling rumah baik (tidak ada genangan)
• ☐ Lokasi tidak rawan banjir (cek riwayat 5-10 tahun)
• ☐ Akses jalan layak (lebar minimal 4 m untuk mobil)

8. Rayap & pest (5 titik)

• ☐ Cek mud tube di dinding bawah / pondasi
• ☐ Test ketuk kusen kayu — terdengar kosong = mungkin ada rayap
• ☐ Cek perabot built-in untuk serbuk kayu
• ☐ Tanya tetangga apakah daerah punya masalah rayap
• ☐ Plafon kayu (kalau ada) cek tanda kropos

Hire profesional kalau ragu

• Inspector rumah profesional (Rp 1-3 juta) — sertifikat IPI atau insinyur sipil
• Notaris untuk legalitas (Rp 1-3 juta) — verifikasi sertifikat & akta
• Pest control inspector (Rp 500K-1 juta) — kalau curiga rayap
• Estimator renovasi (Rp 500K-1 juta) — estimasi biaya perbaikan kalau ada masalah

Total profesional: Rp 3-8 juta. Hemat dari potensi kerugian beli rumah bermasalah (puluhan-ratusan juta untuk perbaikan struktural).